De rubriek Welvaart Utrecht over de opkomst van de stad in de afgelopen vijftig jaar, iedere maandag, woensdag en vrijdag in Nieuws030. Vandaag deel 83.

Louis Engelman - Als je in de verschillende wijken van Utrecht alle die bouwactiviteiten ziet, zou je denken dat al die nieuwe inwoners van de stad moeiteloos worden gehuisvest. Maar niets is minder waar. De druk op de woningmarkt is nog steeds heel hoog.

Kijk maar naar de soms absurde situaties in de koopsector, waar veelal jonge mensen tijdens ‘open dagen’ tegen elkaar opbieden om het huis van hun dromen te bemachtigen. Geregeld tot ver boven de vraagprijs.

Voor Utrechters met een smalle beurs is de situatie nog nijpender. Recentelijk werd bekend dat wie is aangewezen op een sociale huurwoning daar gemiddeld 7,4 jaar op moet wachten. En ondanks de geplande bouw van duizenden huizen ziet wethouder Paulus Jansen (SP) die wachttijd niet snel omlaag gaan.

Eerder al stelden de Woonbond en makelaarsvereniging NVM vast dat de huurprijzen in Nederland blijven stijgen. Gemiddeld kost een verhuurde woning nu 9,95 euro per vierkante meter, wat voor een heel huis uitkomt op een bedrag van 978 euro per maand. Dat is dus landelijk. De huren op de vrije markt voor Amsterdam en Utrecht schieten nog eens ver boven dit gemiddelde uit. De vraag is daar veel groter.

Volgens de NVM is er juist in het middensegment van de huurwoningen in de vrije sector een nijpend tekort. Dat komt onder meer door de striktere regelgeving bij de toewijzing van sociale huurwoningen en de maatregelen om de doorstroming op de huurmarkt te bevorderen. Dat laatste lijkt maar steeds niet goed te lukken. Het aantal ‘scheefwoners’ – mensen die met een inkomen van boven de 38.690 euro in een sociale huurwoning wonen – is met 13,8 procent nog behoorlijk hoog. In Leidsche Rijn is dat percentage zelfs 21 procent en in de binnenstad 20 procent.

Maar zodra een huurwoning vrijkomt wordt deze vaak door de corporaties aan een nieuwe bewoner tegen een veel hoger huurbedrag aangeboden. Ook in Utrecht. Zeker als de woning door renovatie aan de eisen van de tijd is aangepast. Zo werden vorig jaar leeggekomen opgeknapte huizen in het Spinozaplantsoen tegen een huur van ruim 600 euro aangeboden, waar de bewoners voorheen de helft betaalden.

Het comfort in de huizen was dan wel verbeterd, maar qua oppervlakte en ligging bleven ze toch hetzelfde. ‘Als ik zo’n huis zou moeten betalen, dan zou ik dat niet kunnen opbrengen’, verzuchtte een bewoonster van de wijk, die na de opknapbeurt tot haar geluk in haar flatje kon blijven zitten.

Flats Spinozaplantsoen. Foto: Nieuws030

Tijdens een debat in de Utrechtse raadscommissie Stad en Ruimte gaf SP-wethouder Jansen aan dat er in de stad een tekort is aan 4000 sociale huurwoningen. De Volkskrant tekende uit zijn mond op dat hij zich ‘flink zorgen maakt’ over de onderkant van de huurmarkt. Jansen: ‘Utrecht groeit. Er komen succesvolle types bij, maar een andere groep doet een beroep op de sociale huurwoningen: asielzoekers, ouderen, mensen met psychische klachten en de lage inkomens.’

Eind 2015 heeft Jansen daarom met de corporaties zogenaamde ‘prestatieafspraken’ gemaakt. In vier jaar tijd moet een aantal woningen goedkoper worden, komen er meer sociale huurwoningen (1800) en worden er duurzaamheidsmaatregelen ingevoerd. Voor mensen met een laag inkomen betekent dit dat de jaarlijkse huurverhoging lager zal uitvallen dan elders. Verschillende Utrechtse corporaties hebben dit voorjaar inderdaad besloten de huurverhoging te beperken. Overigens blijft het geraamde tekort aan huurwoningen ook in 2020 nog op 3000 staan.

In juni van dit jaar kwam wethouder Jansen met nog meer plannen om een grens te stellen aan de prijzen van de huurwoningen. Voor huizen tussen de 50 en 80 vierkante meter (de middensector) zouden volgens een bericht in het AD/UN huren mogen worden gevraagd van niet meer dan 710 en 950 euro. Dat moet een einde maken aan absurde situaties waarin bijvoorbeeld voor een woning van nog geen 30 vierkante meter een huur van 750 euro per maand wordt verlangd.

Met name in de ‘middensector’ voor starters en jonge huishoudens probeert de gemeente greep op de ontwikkelingen te krijgen. Dat gaat dan om woningen die nog worden gebouwd, in 2017 ongeveer 2000. Overigens zijn de binnenstad, het Stationsgebied, het Beurskwartier en het Lombokplein daar weer van uitgezonderd. Hier gelden andere tarieven: variërend van 40 vierkante meter voor 710 euro tot 60 vierkante meter voor 950 euro. De voorstellen van de wethouder worden dit najaar in de gemeenteraad besproken.

Toch blijft het de vraag of de plannen gaan helpen en of de corporaties hun beleid echt gaan wijzigen. Want in de Binnenstadskrant van 27 maart 2015 stelde Ton Verweij nog vast dat Mitros, met 28.000 woningen de grootste corporatie in de regio Utrecht-Nieuwegein, in 2012 en 2013 voor 79 miljoen euro van haar bezit heeft verkocht. Waaronder betaalbare huurwoningen.

Ook deden de woningbouwverenigingen Mitros en Portaal in 2015 nog 224 sociale huurwoningen op het Kanaleneiland van de hand. Die werden voor nul euro ‘verkocht’ aan een Zwitserse belegger, die de woningen aan een grondige renovatie onderwierp. Maar daarna wel een huur vroeg die twee keer zo hoog was (700 tot 900 euro). Journalist Cees Grimbergen schreef daarover een kritisch stuk in het AD/UN.

Wethouder Jansen erkende toen dat dit geen ‘gouden deal’ was. Maar hij vond het positief dat er verbouwd ging worden en dat er energiezuinige woningen bij kwamen. Volgens de gemeente kreeg Kanaleneiland-noord hiermee een ‘boost’. De flats uit de jaren zestig hebben nieuwe badkamers, keukens, kozijnen, deuren en ramen gekregen. Ook is de elektriciteit en isolatie aangepast.

Hoewel alle betrokkenen spraken van een ‘unieke constructie’ is niet iedereen er blij mee. Immers het verlies van sociale huurwoningen telt zwaar. Op die manier dreigt ook Kanaleneiland te ‘veryuppen’. Miriam Sterk, voorzitter van de Utrechtse huurdersbelangenvereniging ‘De Bundeling’, vroeg zich af of de huurders van Mitros en Portaal iets over de transactie te zeggen hebben gehad.

Of het de kritiek is geweest of de start van nieuw inzicht, in elk geval kwam Portaal in juli vorig jaar met een persbericht waarin per direct de verkoop van sociale huurwoningen werd opgeschort. De maatregel, die ook voor 2017 geldt, moet er volgens de corporatie voor zorgen dat het aantal huurwoningen in de sociale sector niet verder afneemt. ‘Wij zijn verantwoordelijk voor het huisvesten van mensen met een laag inkomen en we willen niet dat het voor hen nog lastiger wordt om aan een sociale huurwoning te komen.’

Bovendien schreef de Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) in januari van dit jaar een brief aan de gemeenteraad met het verzoek nieuwe bouwlocaties mogelijk te maken waar 3000 huurwoningen kunnen worden neergezet. Die zijn volgens de STUW noodzakelijk om ook Utrechters met lage inkomens een volwaardige woonplek te kunnen bieden.

Volgende deel: Blijvende druk op woningmarkt voor studenten