Utrecht schaft, na veertig jaar, erfpacht voor woningen af

Door Louis Engelman

De gemeente Utrecht gaat de erfpacht voor woningen, veertig jaar na de invoering ervan, afschaffen. Wethouder Geldof (VVD) heeft zijn ambtenaren vorige week opdracht gegeven hiervoor een voorstel te maken.

Naar verwachting zal het plan nog dit najaar aan de raad worden voorgelegd. In de college-onderhandelingen van april werden VVD, D66, SP en GroenLinks het al eens op dit punt.

Overigens tot verbazing van de PvdA. Deze partij verwijt de SP en GroenLinks een ideologische draai omdat zij voorheen tegen waren. Maar die zien dit zelf als een logische uitkomst van de onderhandelingen over het bestuur van de stad.

Voor de liberalen gaat met de afschaffing een lang gekoesterde wens in vervulling. De VVD heeft nooit veel opgehad met de erfpachtregeling, waarbij de huizenkoper niet zelf eigenaar van de grond werd. Deze bleef in handen van de gemeente, die daarover een canon (belasting) kon heffen.
In de coalitie-onderhandelingen steunde D66 het VVD-standpunt. SP en GroenLinks zijn daarna ook, zij het schoorvoetend, akkoord gegaan. SP-fractievoorzitter Tim Schipper: “We zouden zelf niet gekomen zijn met deze koerswijziging.”

In Utrecht werd vanaf 1961 incidenteel grond uitgegeven in erfpacht. Maar in 1974 besloot de raad om deze vorm van gronduitgifte zowel voor woningen als bedrijven op grote schaal toe te passen. Lunetten en Voordorp werden aldus bijna geheel op basis van erfpacht gebouwd.

De keuze voor erfpacht was niet onlogisch. Want de voordelen zijn evident, zo meldde het vorige stadsbestuur nog in een brochure. In het erfpachtcontract kan de gemeente namelijk – naast de eisen van het bestemmingsplan – extra voorwaarden stellen aan het gebruik van de grond en de gebouwen die erop komen te staan. Zo kan er worden vastgelegd dat er op bepaalde plekken in een wijk sociale woningbouw moet komen.

Maar er zijn meer voordelen. Bijvoorbeeld door de regel dat het niet is toegestaan om de grond en opstallen niet te gebruiken (anti-leegstandsbepaling). De gebouwen moeten volgens de voorwaarden goed worden onderhouden en zo nodig vernieuwd. Voorts is voor sloop en verandering toestemming van de gemeente nodig. En verontreiniging van de grond is uitdrukkelijk verboden.

In de uitvoering van de maatregel zijn in de loop der tijd wel wat wijzigingen aangebracht, vertelt Remco van Essen, vastgoedadviseur van de afdeling grondzaken van Utrecht.
Tussen 1974 en 1983 betaalde de ‘eigenaar’ (erfpachter) van de grond per half jaar een zogenaamde erfpachtcanon, die was gebaseerd op de waarde van de grond. Maar elke tien jaar vond een nieuwe taxatie plaats, waarna de canon eventueel kon worden verhoogd. Voor de gemeente was dit financieel interessant, omdat de waardestijging ten goede kwam aan de gemeenschap.

Tegelijkertijd schiep deze methode voor erfpachters onzekerheid. Ze moesten maar afwachten hoe hun grond zou worden getaxeerd en of ze meer moesten gaan betalen. Daarom besloot de gemeente in 1983 dat de erfpacht voor vijftig jaar kon worden afgekocht. De grond bleef weliswaar in handen van de gemeente, maar de pachters betaalden eenmalig een bedrag dat overeenkwam met vijftig jaar canon. De onzekerheid over een eventuele waardestijging werd hiermee grotendeels weggenomen.

In 1989 ging men nog een stapje verder. De afkoopsom werd vanaf dat jaar voor altijd geldend. Erfpacht kon nu niet meer te worden gezien als de ‘melkkoe’ van de gemeente.

Voor beide partijen bleek dit besluit voordelig. De gemeente bleef juridisch eigenaar van de grond en hield sturing over het gebruik ervan. Daarnaast werd de koper gevoelsmatig veel meer eigenaar van zijn bezit.
In een zogenaamde conversieregeling werden de erfpachters uit 1974 en 1983 ook in staat gesteld hun afspraken met de gemeente naar het nieuwe systeem om te zetten.

Maar het nieuwe college van b en w, gevormd door de VVD, D66, Groen Links en SP, wil de erfpacht nu grotendeels afschaffen. Het stadsbestuur ziet er met name in de woongebieden geen voordeel meer in. Bedrijfsterreinen blijven nog buiten beschouwing.

In het coalitieakkoord van april van dit jaar meldde het college al dat de bestaande systematiek van (eeuwig afgekochte) erfpacht tegen het licht zou worden gehouden. Woningeigenaren zouden het volle eigendom over hun grond weer terug moeten krijgen. Wethouder Kees Geldof (VVD) is daarmee inmiddels voortvarend aan de slag gegaan.

In zijn visie is sturing in het bebouwen van grond in woongebieden niet afhankelijk van een erfpachtregeling. Geldof: “Dit kan via het bestemmingsplan worden geregeld.” Bovendien vindt hij dat ‘het genot van het volle eigendom zwaarder weegt’. Financieel heeft de wijziging volgens de wethouder geen effecten voor de gemeente.

PvdA-raadslid Bulent Isik is het daar totaal mee oneens. “Als je als gemeente geen eigenaar meer bent van de grond zal het moeilijker worden om in de stad je maatschappelijke doelstellingen te realiseren”, zegt hij. “We moeten er niet aan denken dat grote projectontwikkelaars gaan bepalen wat er in Utrecht gebeurt. Wij zien dat als een taak van de overheid.”

Daarboven denkt Isik dat de gemeente er financieel bij inschiet als ze de grond geheel uit handen geeft. “Eventuele prijsstijgingen door inflatie in de toekomst komen dan niet meer aan de stad ten goede.”

Het ideologische argument is, aldus Bulent Isik, voor de PvdA het belangrijkste. “De gemeente moet bepaalde ontwikkelingen in een wijk mogelijk kunnen maken. Bijvoorbeeld door stadsvernieuwing.” Hij haalt het voorbeeld aan van een rij woningen aan de Vleutenseweg, waarvan de eigenaren jarenlang sloop en nieuwbouw wisten tegen te gaan, omdat ze vonden dat ze te weinig schadeloos werden gesteld. “Als dan ook de grond nog eens niet van de gemeente is, wordt het vernieuwingsproces alleen maar moeilijker.”

Isik heeft zich er zeer over verbaasd dat GroenLinks en de SP, die zich in het verleden tegen afschaffing van de erfpacht keerden, daar nu wel mee willen instemmen. “In feite zeggen ze daarmee dat zitting hebben in het college zwaarder voor hen telt dan hun eigen ideologie.”

SP-fractievoorzitter Tim Schipper ontkent dat deze kwestie binnen zijn partij gevoelig ligt. Hij meldt dat zowel de fractie als de leden unaniem voor het akkoord hebben gestemd. Schippers erkent wel dat er tegemoet is gekomen aan de wens van VVD en D66 en dat de SP niet zelf met deze koerswijziging zou zijn gekomen. “Maar het betreft alleen gebieden waar wonen de hoofdfunctie vormt en daar kunnen we mee leven”.
Volgens de fractievoorzitter vormde deze draai geen wisselgeld in de onderhandelingen over het coalitieakkoord. “Als SP vinden we dat we in dat akkoord op tal van punten aan onze trekken zijn gekomen.”

Ook GroenLinks fractievoorzitster Heleen de Boer is ervan overtuigd dat de meerwaarde van erfpacht in woongebieden voor de gemeente ‘betrekkelijk gering’ is, omdat deze al eeuwigdurend kan worden afgekocht. “Dat ligt anders voor grond die voor andere doeleinden wordt gebruikt. Daar vinden we het belangrijk vast te houden aan de erfpachtconstructie om zeggenschap te houden over de grond.”

“Wij zullen dan ook vóór het voorstel stemmen”, aldus De Boer. “Wel zullen we er kritisch op zijn dat dit inderdaad uitsluitend wordt beperkt tot woonlocaties.” GroenLinks kondigt aan in de toekomst een bijeenkomst met bewoners en experts te zullen organiseren over de vraag hoe de afkoop van de erfpachtcontracten voor bestaande woningen moet worden geregeld.

Ook de Zeister makelaar Peter van Ingen, voorzitter van de NVM-afdeling Utrecht, is positief over de plannen van het Utrechtse college. Hoewel de vereniging er geen officieel standpunt over heeft ingenomen, wil hij best op persoonlijke titel reageren.

“Ik vind dat wel een goede tendens”, zegt Van Ingen. Maar hij voegt er onmiddellijk aan toe dat de makelaardij weinig last heeft van het erfpachtsysteem. Zeker wanneer dit voor eeuwig is afgekocht. “Dan praat je feitelijk over eigen grond en maakt het bij de verkoop van een huis geen verschil.”

Alleen in de gevallen waarin er volgens het oude systeem nog een canon ligt op de grond en er halfjaarlijks moet worden betaald laat de erfpacht zich soms negatief gelden. Van Ingen: “Dat zorgt dan voor een drukkend effect op de financierbaarheid. Want banken vinden dat niet zo prettig. Zij zien erfpacht als een last en zijn minder bereid een hoge hypotheek te verschaffen.”

Voor de kopers is erfpacht, aldus Van Ingen, vaak iets vreemds. “Hoe simpeler je de constructies maakt, des te meer vertrouwen heeft de consument in het onroerend goed.” In dat verband ziet hij ook een psychologisch aspect. “Grondeigendom is voor kopers aantrekkelijk, omdat het ze het gevoel geeft echt eigenaar te zijn.”

Het argument dat via erfpacht sturing kan worden gegeven aan de volkshuisvesting telt voor Van Ingen nauwelijks. “Mijn ervaring is dat gemeenten dit machtsmiddel in woongebieden eigenlijk nooit gebruiken. Bovendien is een en ander al helemaal geregeld in het bestemmingsplan.”
Bij bedrijfsterreinen ligt dat volgens hem anders. “Daar kan je er spookgebieden van leegstaande kantoren en fabrieken mee bestrijden. Het is dan prettig dat je daar als grondeigenaar via erfpacht invloed op kunt uitoefenen.”

Van Ingen vraagt zich wel af hoe de gemeente Utrecht de erfpacht wil laten verdwijnen. Gaat de nieuwe regeling voorlopig alleen voor nieuwe gebieden gelden, of worden alle oude erfpachtregelingen afgeschaft? De makelaar is benieuwd. “Ik heb wel begrepen dat de hele administratieve rompslomp ook een reden is geweest om het systeem overboord te gooien.”