Wilhelminawerf: een schandaal in slow motion

Louis Engelman – De nieuwe bewoners van het sjieke wijkje ‘Wilhelminawerf’ zullen er waarschijnlijk niet zo blij mee zijn. Maar feit is dat hun nog niet eens voltooide wooncomplex nu al het meest besproken onderdeel is van de bouw in de Merwedekanaalzone. Want wat zich daar voltrekt zou je het best kunnen omschrijven als: een schandaal in slow motion.

Het voorlopig laatste deel van deze soap ontrolde zich deze maand toen de gemeente Utrecht bij de rechtbank bakzeil haalde in een civiele procedure tegen projectontwikkelaar Kondor Wessels Projecten (KWP). Die had volgens wethouder Kees Diepeveen (GroenLinks) tegen de afspraken in tot twee keer toe de huur verhoogd voor de appartementen in de eerste opgeleverde bouwblokken.

Maar KWP voerde aan dat de door de projectontwikkelaar in 2016 genoemde huurprijzen slechts ‘informatief’ waren. Bovendien waren de appartementen luxer uitgevoerd dan in het oorspronkelijke plan en bleken de bouwkosten hoger uit te vallen. Omdat de gemeente de hoogte van de huren niet juridisch waterdicht had vastgelegd moest de rechter KWP wel gelijk geven. De wethouder kon afdruipen.

Het conflict is één van de vele affaires in de wordingsgeschiedenis van de Wilhelminawerf, die al in mei 1997 begint. In dat jaar kreeg KWP de grond in handen. De ontwikkelaar, onderdeel van het VolkerWessels-bouwconcern, kocht het perceel voor bijna 1,6 miljoen euro (3.192.690 gulden). Volgens het bedrijf zijn er daarna verschillende plannen gemaakt om ter plekke tot woningbouw te komen. Maar deze kregen pas in 2016 een concrete vorm.

Rondom een kleine haven en restaurant zou een aantal bouwblokken worden opgetrokken waarin 116 huur- en 51 koopappartementen konden worden gerealiseerd. Later werd evenwel besloten er allemaal huurwoningen van te maken in de midden-huur en vrije sector.

Die wijziging voerde de projectontwikkelaar in 2017 overigens niet uit op verzoek van de gemeente Utrecht, maar op aandringen van belegger Reggeborgh, ook onderdeel van VolkerWessels. Aangenomen mag worden dat daarmee nog meer rendement werd verwacht.

Sociale huurwoningen waren sowieso niet aan de orde in dit project. Tijdens een raadsbehandeling van het bestemmingsplan in 2016 verklaarde toenmalig wethouder Jansen dat het opnemen daarvan niet meer mogelijk was zonder verdere grote vertraging. De raad liet het daar toen bij en gaf haar fiat.

Maar voordat KWP aan de slag ging besloot het bedrijf de waarde van de grond eerst flink te verhogen. Dat gebeurde door in september 2017 het perceel voor ruim 20 miljoen euro te verkopen aan RW Utrecht bv. Een prijsstijging van bijna 1 miljoen euro per jaar, die uiteraard wel weer moest worden terugverdiend via de verhuur van de te bouwen woningen. Nou wil het geval dat RW Utrecht een volle dochteronderneming is van VolkerWessels. Het concern werd er dus geen cent armer van.

Twee jaar eerder, in juni 2015, had de gemeente Utrecht KWP al de noodzakelijke omgevingsvergunning verleend. Maar de gemeenteraad bleef kritisch over het ingediende bouwplan. Daarop besloot de projectontwikkelaar het proces een duwtje te geven.

In een brief aan het college van december 2016, gericht aan toenmalig wethouder Paulus Jansen (SP), werd vermeld dat de huurprijzen in blok A met 61 kleinere appartementen (38 t/m 50 m2) tussen de 735 en 875 euro per maand kwamen te liggen. In bouwblok B (54 woningen van 70 t/m 90 m2) zouden de woningen van 850 tot 1.050 euro per maand moeten kosten.

En om de raad gunstig te stemmen bood KWP tien dagen later in een brief aan 600.000 euro bij te dragen aan de parkeervoorzieningen. In het project waren 118 parkeerplaatsen gepland in een half verdiepte garage. Maar met het extra geld zou Utrecht ‘voor de bewoners van de Wilhelminawerf in het omliggende gebied nog een gebouwde parkeervoorziening’ kunnen realiseren.

Dat leek een gul gebaar. Maar Utrecht deed er zelf niet voor onder. Gebleken was namelijk dat de naast de Wilhelminawerf gelegen Eneco-hulpwarmtecentrale voor het gehele gebied er omheen zoveel milieuhinder zou veroorzaken dat woningbouw gewoon niet mogelijk zou zijn. Dus betaalde de stad in maart 2018 één miljoen euro aan de energiemaatschappij om een ringleiding aan te leggen die woningbouw in de Wilhelminawerf en op het voormalige Defensieterrein toch bereikbaar maakte. Niets stond de start van de bouw meer in de weg, lieten zowel het college als de bouwonderneming toen weten.

In dat licht bezien was het dan toch wel opmerkelijk dat het gemeentebestuur op dat moment niets bleek af te weten van een geschil tussen KWP en de Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij over de Wilhelminawerf. Deze site onthulde dat het pensioenfonds een claim had gelegd op de bouwblokken A en B, alsmede de bijbehorende 24 en 49 parkeerplaatsen. Dit voorgenomen beslag was al in de notariële akte van 2017 vastgelegd bij de verkoop van de grond aan RW Utrecht bv.

In antwoord op vragen van raadsleden erkende het college dat deze informatie wel op ambtelijk niveau aanwezig zou zijn geweest, maar niet aan de betrokken wethouder Paulus Jansen was doorgespeeld. Dat vonden de ambtenaren kennelijk niet nodig. Uiteindelijk verloor het pensioenfonds de zaak na een rechterlijke uitspraak.

De opvolger van Jansen, GroenLinks-wethouder Kees Diepeveen, mocht in juli 2019 bij de officiële start van de bouw feestelijk het glas heffen met KWP en investeerder Reggeborgh, eveneens deel uitmakend van VolkerWessels. Diepeveen was toen gul met complimenten aan de projectontwikkelaar en aan bouwer DOK-architecten. Hij sprak van ‘een magnifiek ontwerp’ en zei te hopen ‘dat de kwaliteit van het plan een vooruitzicht biedt op de rest van het gebied’. In de vorm van het complex herkende de wethouder ‘een hoefijzer’ en veronderstelde dat dit geluk zou brengen voor de toekomstige bewoners.

Dat er in het project geen sociale woningen waren opgenomen vormde voor hem geen probleem, omdat er, aldus de wethouder, in het naastgelegen Defensieterrein voldoende sociale huur was ingebouwd. ‘Ik kijk wat dat betreft ruimer en zie dan in het hele gebied een goede mix van woningen.’

Maar de wethouder had iets te vroeg gejuicht. Want ruim een jaar later, in oktober 2020, werd bekend dat KWP helemaal niet van plan was zich te houden aan de twee jaar eerder voorgestelde prijsafspraken. Het bedrijf verhoogde de huren structureel met zo’n 15 procent.

Diepeveen verklaarde ‘onaangenaam verrast’ te zijn en trad in overleg met de projectontwikkelaar. Evenwel zonder resultaat. KWP stelde doodleuk dat de eerder genoemde huren geen bindend karakter hadden.

Maar de wethouder liet het er niet bij zitten. Hij kondigde in maart 2021 aan naar de rechter te stappen. Voorafgaand daaraan legde hij op alle financieel/juridische stukken over de Wilhelminawerf geheimhouding en beriep hij zich op ‘standaardovereenkomsten’ met marktpartijen, op De Woonvisie en het Stadsakkoord Wonen.

Zijn boosheid werd ook in de raad breed gedragen. De PvdA kreeg volle steun voor een motie die KondorWessels Projecten sommeerde zich aan de prijsafspraken te houden. Een motie om de relaties met KWP tijdelijk te verbreken vond de rest van de raad evenwel te ver gaan.

Dat de bouwonderneming van al deze ophef niet wakker lag werd een jaar later overduidelijk. De eerste woningen waren toen juist in gebruik genomen. Maar de bewoners schreven in april 2022 in een brandbrief aan de gemeenteraad dat er verschillende huurprijzen werden gehanteerd, die allemaal te hoog waren. En zeiden te vrezen voor nog hogere huren. Diepeveen bleek hiervan niet op de hoogte.

Vervolgens gebeurde wat velen al hadden voorzien: de gemeente had in de rechtszaak tegen KWP geen poot om op te staan. Utrecht verloor de civiele procedure omdat er volgens de rechtbank in alle correspondentie tussen beide partijen geen juridisch bindende afspraken waren gemaakt over de huurprijzen. De rechtbank had weinig tijd nodig om tot dit oordeel te komen. Direct aan het eind van de zitting werd het vonnis uitgesproken.

Een afgang voor Utrecht. AD/UN-columnist Jerry Goossens schreef erover dat ‘wethouder Diepeveen als een kleine jongen met de korte broek op de enkels terug naar het gemeentepaleis werd gestuurd. ‘Diepeveen is domweg een maatje te klein voor die lepe vastgoedjongens’, aldus Goossens.

Wat betekent dit nu voor de huidige en nog toekomstige bewoners van de Wilhelminawerf? Daarvoor kijken we op de website van het bedrijf dat de appartementen van verschillende grootte namens het bouwconcern verhuurt. Globaal komt het er op neer dat je voor de goedkoopste woningen van 65 m2 minimaal 1075 euro per maand betaalt, voor een appartement van 82 m2 een kale huur van 1325 euro en voor een flat van 157 m2 vanaf 1975 euro. Voorwaarde is wel dat je een huurovereenkomst afsluit voor een periode van minimaal één jaar.

Vraag is natuurlijk ook: wat betekent dit voor de verhouding tussen gemeente en VolkerWessels? Het bouwbedrijf is nog uiterst actief in de stad. Onder meer bouwt het in het Jaarbeurskwartier het met veel publiciteit omgeven Wonderwoods. Daarnaast heeft de bouwer de toezegging gekregen om op het terrein van de voormalige lerarenopleiding aan de Archimedeslaan 5000 woningen te ontwikkelen.

En twee maanden geleden maakte Utrecht bekend dat het langs het Amsterdam-Rijnkanaal op het terrein van de asfaltcentrale een nieuwe woonwijk wil ontwikkelen voor 1500 woningen, twee parken, een school en kinderopvang. Het gaat Park Groenewoud heten en wordt ontwikkeld door Loostad Vastgoedontwikkeling. Dit bedrijf is – u raadt het al – een groepsmaatschappij van de Koninklijke VolkerWessels.