Utrecht heeft op het gebied van wonen en woningbouw duidelijk gekozen voor een meer sturend beleid dan in het verleden. Dat vindt Dennis de Vries (PvdA), die sinds een half jaar als wethouder wonen en volkshuisvesting mede verantwoordelijk is voor de uitvoering hiervan.

Onze redacteur Louis Engelman en stadsgeograaf Roland Goetgeluk spraken uitgebreid met de wethouder over de woningnood, de rol van projectontwikkelaars en corporaties, de haalbaarheid van plannen en over de vraag of flexwoningen een oplossing bieden voor de huidige tekorten.

De Vries blijkt in het gesprek een goedlachse man. Ook als hem de vraag wordt gesteld ‘hoe het met hem gaat’ na zes maanden wethouderschap verschijnt er een brede grijns op zijn gezicht. ‘Tot nu toe heel goed. Ik vind het heel bijzonder om dit te mogen meemaken. Het geeft me veel energie, ook al zijn het lange dagen en weken. Maar als je betekenisvolle dingen mag doen, dan ga je wel.’

Eerder al zag hij het als zijn opdracht om een bijdrage te leveren aan de maatschappij. Zo was hij leerkracht, schoolleider en later directeur van de Stichting Vreedzaam. In die functies vertelt hij zeker invloed te hebben gehad op het welzijn van mensen. Maar in het wethouderschap ervaart hij soms een meer directe rol te spelen. ‘Bijvoorbeeld bij het wel of niet toekennen van een urgentieverklaring voor een woning. Want dan gaat het er gewoon om of iemand een dak boven z’n hoofd heeft of niet. Dat is een grote verantwoordelijkheid.’

Zeker bij het woningtekort van dit moment. Hoe groot is dat eigenlijk?

‘Enorm. De mensen die op de wachtlijst staan voor een huurwoning hebben gemiddeld een wachttijd van elf jaar. En dat geldt niet alleen voor de sociale huur, maar ook voor het middensegment, al is dat lastiger te bepalen. Tegelijkertijd hebben we wel relatief veel duurdere woningen in de stad.’

Is ‘enorm’ te kwantificeren?

‘Jawel. In 2021 waren er 38.000 mensen die als woningzoekende via Woningnet hebben gereageerd. Daarbij zie je ook een groei van de vraag vanuit bijzondere doelgroepen, zoals bijvoorbeeld vluchtelingen nuit Oekraïne die acuut moeten worden opgevangen. Maar ook bij statushouders zien we een forse toename. Daarvan hebben we er afgelopen zomer bijna 500 een plek kunnen geven. Maar onze taakstelling vanuit het Rijk is dat we er in 2023 waarschijnlijk nog zo’n 800 moeten opvangen. Dat zijn echt grote aantallen.’

Expats, studenten?

‘Jong volwassenen ook. En mensen met een kwetsbare achtergrond als het gaat om beschermd wonen. De toewijzing van kwetsbaren en bijzondere doelgroepen is al 30 procent van de sociale woningvoorraad. In de afgelopen jaren was het al heel spannend om daarmee uit te komen, maar in de toekomst misschien nog wel meer. Dat heeft onder andere met het bouwtempo te maken, het aantal woningen dat wordt opgeleverd.’

Tot 2040 wil Utrecht 60.000 woningen bouwen. Gaat u dat halen?

‘Er komt een woondeal met het Rijk, waarin aantallen worden genoemd. Tot 2030 zijn dat in Utrecht 33.500 huizen.’

Op de plannen van minister De Jonge is veel kritiek. Gebrek aan locaties, aan grond, hogere bouwkosten, tekort aan personeel. En de Omgevingswet loopt ook niet zo lekker. Dan is het de vraag of die aantallen worden gehaald.

‘Zeker. En wat meespeelt is dat er juist vanuit het Rijk erg wordt gestuurd op die harde cijfers. De minister vindt het fijn dat daar een krabbel onder komt te staan. Maar wij kijken ook naar de leefbaarheid. Je kan wel stenen hebben staan, maar daar wonen mensen in en die hebben ook een fijne leefomgeving nodig. Denk aan buurthuizen, sportfaciliteiten. Dat moet ook ergens van betaald worden. Dat gaat niet vanzelf.’

Openbaar vervoer?

‘Ook dat. In het coalitieakkoord wordt dat benoemd als ‘groei in balans’. Het betreft niet alleen harde cijfers als het gaat om groei, maar juist ook om alles wat daar omheen moet worden gerealiseerd.’

Als je de aantallen woningen die worden gepland afzet tegenover de groei, komt u dan tekort?

‘Wanneer je, zoals ik het zie, kijkt naar de vraag en de opgave die er nu ligt dan kom je gewoon tekort. En de vraag is of dat ooit in balans komt. Maar het is niet zo zwart-wit te vatten. Dat heeft ook erg te maken met de manier waarop mensen met elkaar samenwonen. Dat verandert. We hebben bijvoorbeeld relatief veel huizen voor grote gezinnen, terwijl je tegenwoordig vaker ziet dat er vraag is naar huizen voor kleinere gezinnen of eenpersoonshuishoudens.’
‘Ik vraag me weleens af of je überhaupt zou kunnen voldoen aan de vraag. Dat komt ook omdat Utrecht een aantrekkelijke stad is met een bepaalde functie in de regio. Zo hebben we de universiteit. Dat is een groot goed. Maar je ziet ook dat veel mensen die hier studeren er vervolgens ook blijven wonen. Dat maakt dat de vraag altijd hoog zal zijn.’

Doorstroming speelt daarin ook een rol. Vroeger gingen oude mensen naar een bejaardenhuis. Nu wordt van hen verwacht zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen, waardoor zij in de grote huizen blijven zitten. Zit het ene beleid het andere in de weg?

‘Het gaat erover hoe je woningbestand eruit ziet. Bij de opvang van statushouders was er relatief veel vraag naar woningen voor eenpersoonshuishoudens. En daar hebben we er eigenlijk te weinig van. Anderzijds spreek ik regelmatig oudere mensen in de stad die graag een ander plekje zoeken omdat de kinderen het huis uit zijn. Maar die vinden geen huis dat bij hen past, en het liefst willen ze in hun eigen buurt blijven wonen. Zo zie je dat de woningvoorraad niet altijd aansluit op de wensen die mensen hebben.’

In Amersfoort hebben ze na onderzoek besloten tot een seniorencoach, verhuisvergoedingen en dat soort zaken. Kan dat in Utrecht ook worden toegepast?

‘We hebben een actieplan ‘Een (t)huis voor ouderen’ Ook wij werken hier al langer met een verhuisadviseur voor senioren. En hebben we een voorrangsregeling ‘Van Groot naar Beter’ voor wie van een grote sociale huurwoning naar een kleinere verhuist. Zo wordt nagedacht over hoe we die doorstroom kunnen faciliteren.
En dan hebben we het ook over heilige huisjes, zoals het splitsen van woningen. In het verleden zijn we daar terecht kritisch op geweest, want er waren mensen die daar misbruik van maakten. Maar als je kijkt naar de grote vraag, dan zal je ook moeten onderzoeken wat er wél kan.
Enerzijds moet je de woningvoorraad vergroten door processen in de planvorming en bouw te versnellen. Anderzijds gaan we aan de slag met tijdelijk wonen op een aantal locaties in de stad waardoor er volgend jaar duizend woningen bij komen. Zoals de flexwoningen op het Befu-terrein en aan de Pagelaan in Hoograven.’

Vormen die niet slechts een verschuiving van het probleem?

‘Nee. Als je kijkt naar de kwaliteit van die woningen dan zijn ze soms al beter dan bestaande huurwoningen. Het lijkt er nu op dat ik een voorstander ben van flexwoningen, terwijl ik dat in de kern totaal niet ben. Alleen is de urgentie nu zo groot dat op een gegeven moment de vraag wel is: slaap je onder een brug of heb je een dak boven je hoofd?’

U zegt: in de kern ben ik tegen flexwoningen?

‘Ik geloof gewoon dat je beter in één keer permanent kunt bouwen. Maar we zien dat het tempo daar uit is en dat sommige locaties om welke reden dan ook nog een tijd niet gebruikt kunnen worden. Dus moet je beide doen: inzetten op tijdelijk wonen én op versnelling van bouwprocessen waarmee mijn collega Eelco Eerenberg van ruimtelijke ordening bezig is. Tijdelijk wonen kan wel op locaties waar binnen nu en vijftien jaar geen permanente bouw mogelijk is. Dan kan je in elk geval al voldoen aan een deel van de vraag.’

In Rotterdam wordt gekeken of het samenwonen van ouderen en kinderen mogelijk is. Met name bij bewoners op het Kanaleneiland zou die combinatie goed kunnen. Goedkoper wonen, beter gebruik van woonruimte en je zorgt ook meteen voor ouderen. Zou je dat ook in Utrecht kunnen doen?

‘Ja precies! Je zal creatief moeten omgaan met de bestaande woningvoorraad. In gesprekken met mijn ambtenaren onderzoeken we ook waar we de grenzen kunnen opzoeken. We zijn nu bezig met een nieuwe huisvestingsverordening. Het raamwerk daarvan is in 2023 klaar. En veel van dit soort zaken kan je daarin regelen als het gaat om de vergunningplicht, lokaal toewijzen en splitsen.’

Wat is lokaal toewijzen?

‘Waar mensen zijn geboren en getogen willen ze graag blijven wonen. Maar wat ik merk in wijken als bijvoorbeeld Ondiep is dat er in de afgelopen jaren veel sociale huurwoningen in de verkoop zijn gedaan. Er gaan dan mensen wonen die hier hebben gestudeerd en die een goede baan hebben om die woning te kunnen kopen. Daardoor kom je sociale woningen in die wijken tekort, zodat de kinderen van de oudere bewoners er niet meer terecht kunnen. Je kan er dus voor kiezen om dat strakker te gaan organiseren.’

Hoe hard kunt u zich maken om 40 procent sociale woningen van een redelijke kwaliteit te handhaven, waardoor bij een lager bouwtempo toch de sociale sector overeind blijft?

‘In de stad is momenteel 36 procent van de woningen een sociale huurwoning. In het coalitieakkoord streven we bij nieuwe projecten naar 40 procent sociale huur en 35 procent midden-categorie (huur en koop). Voor de bouw van sociale woningen voer ik productie-overleg met de woningcorporaties.
Allereerst zeggen wij: we gaan ze in positie brengen. Bijvoorbeeld door te zeggen: sociaal is corporatie. En dat was in het verleden niet altijd zo. Toen werd ook door particuliere ontwikkelaars sociaal gebouwd.

Een andere manier is door te bepalen dat van alle nieuwe projecten 40 procent sociaal zal zijn. Zeker nu het bouwtempo er wat uit raakt, zien we ook een oplossing in tijdelijk wonen. Want daarvan is het overgrote deel sociaal. Op die manier proberen we aan de vraag te voldoen.’
De Vries tekent daarbij aan dat het middensegment van de woningvoorraad op dit moment onderbedeeld is en vindt dat daaraan meer aandacht moet worden besteed.

Utrecht heeft ingezet op ‘verdichting’ van de woningbouw binnen de grenzen van de stad. Zal dat voldoende zijn?

‘We kijken nu waar de kansen liggen. Dat zijn oude bedrijfsterreinen als de Merwedekanaalzone en de Cartesiusdriehoek. Maar ook het Beurskwartier waar een enorme parkeerplaats wordt ingeruild voor een woonwijk.’

Daarbij zijn we kritisch op sloop-nieuwbouw. We hebben dat niet voor niets in het coalitieakkoord staan. Specifiek als het gaat om woningen in de sociale sector. Dat maakt het wel lastig, want als je wilt verdichten is die aanpak zeker een mogelijkheid. We voeren daarover gesprekken met de corporaties.
Waarom ik dit benoem is dat het in het verleden niet altijd goed ging. De inbreng van bewoners werd dan niet meegenomen in het hele verhaal. Er zijn complexen geweest waaraan geen onderhoud meer werd gepleegd. Vervolgens ging de kwaliteit van wonen achteruit zodat de bewoners wegtrokken. Of er kwamen tijdelijke bewoners waarna een complex van ellende uit elkaar viel. En dan wordt er gezegd: moet je zien, daar moeten we wel sloop-nieuwbouw toepassen. Dus moet je meteen al vanaf het begin in gezamenlijkheid met de bewoners oplopen. Ik denk dat we daar heel scherp op moeten zijn.’

Hoe is de verhouding met de corporaties? Mitros noemde zichzelf recent ‘een grote speler’ wat suggereert: de stad moet rekening met ons houden. Of zou Mitros zich meer moeten aantrekken van de wensen van de stad?

‘Mooie vraag. Ehm, Laat ik het zo zeggen: ik wil partnerschap. We brengen ze in positie, maar zeggen ook: de verkoop van sociaal moet je in deze tijd gewoon niet doen. In onze verhouding mag je elkaar de waarheid vertellen. Dat hoort er bij. Overigens is mijn ervaring bij tijdelijk wonen en de opvang van statushouders – ook met Mitros – dat we echt als partners kunnen optrekken. Ook zij hebben als corporatie een sociaal hart.’

Hoe werd uw kritiek ontvangen?

‘Ik kan daar goed met ze over praten. Ze zullen heus niet overal in meegaan, zoals in het voorbeeld van sloop-nieuwbouw. Want zij hebben aantallen die ze willen behalen. Ik begrijp die spanning.’

Zij zeggen dat hen te weinig grond wordt toebedeeld. Hebben jullie te weinig grond?

‘Dat is zeker waar. Daar hebben ze een valide punt. Dat is een van de redenen dat we Rijnenburg in het coalitieakkoord hebben staan. Daar is veel grond, deels in handen van corporaties.’

Ook van Mitros.

‘Zo is het.’

Utrecht had ook veel grond in de Merwedekanaalzone.

‘Daar hebben we nu actief grondbeleid toegepast in deelgebied 6. Door inzet van de wet voorkeursrecht moeten partijen die hun grond willen verkopen deze eerst aan de gemeente aanbieden.’

‘Ja, maar ik spreek nu namens het huidige college en dat heeft echt een andere insteek dan hoe het in het verleden is gegaan. Wij zeggen als stadsbestuur: we gaan van woningmarkt naar volkshuisvesting. En dat betekent een andere rol voor de overheid. Die moet daarin een veel meer sturende rol nemen. En gaat dat spannend worden? Zeker!’

Kunt u wel sturen op de huren en koopprijzen die moeten worden betaald als Utrecht zelf de marktwaarde vraagt voor de eigen grond?

‘Als je kijkt naar de grondprijsbrief die elk jaar uitkomt, dan zie je dat er specifiek in 2021 een stijging in heeft gezeten. Maar die is er de jaren ervoor niet geweest. Dus zo zwart-wit zou ik het niet willen stellen. De prijs is belangrijk net al het in stelling brengen van corporaties, maar ook de wens van betaalbaar wonen. Zoals betaalbare koop in de middenklasse. Je kan als overheid best gaan nadenken hoe je dat kunt faciliteren en ervoor zorgt dat deze woningen op lange termijn betaalbaar blijven.’

De Vries geeft geen direct antwoord op de vraag wat ‘betaalbaar’ precies inhoudt. Ín mijn ideale wereld zijn er zoveel sociale huurwoningen dat die ook beschikbaar zijn voor een bredere groep van inkomens, waardoor je veel meer gemengde wijken qua inkomens krijgt.
Maar we hebben het vanuit de overheid zo gereguleerd dat we bezit zijn gaan stimuleren met de hypotheekrenteaftrek. Dus krijg je een extraatje als je een woning bezit, terwijl de corporaties een verhuurdersheffing ontvingen. Dat eerste is een perverse prikkel. Daarmee is er een heel gat komen te vallen tussen woningeigenaren en huurders waar met name de middenklasse last van heeft.’

‘Uiteindelijk kom ik weer uit bij de kernvraag. Is wonen voor de markt en wordt daar door anderen aan verdiend, of is het een recht en ga je daar als overheid waar mogelijk actieve sturing op uitoefenen? Ik zeg: het laatste. Dat betekent dat het betaalbaar moet zijn en dat we het gesprek met elkaar moeten hebben hoe dat eruit ziet,’

Projectontwikkelaars willen vooral rendement. Zouden die de sociale woningen in hun plannen aan de corporaties moeten overdoen?

‘Jazeker. Daar moet de corporatie een rol in spelen. Op die manier kan je sturen. Er zijn in het verleden wel ontwikkelaars geweest – en die zijn er trouwens nog – die er gewoon misbruik van maken. Die werken met hele hoge winstpercentages. Gelukkig zijn er ook die oog hebben voor wat de stad nodig heeft. Met hen werken we graag samen.’

Change=, Wilhelminawerf?

‘We kennen de verhalen, ja. Daar lopen we tegenaan. Als ik Change= als voorbeeld neem. Daar zijn aan de voorkant niet altijd hele heldere afspraken over gemaakt. Ik heb al eerder gezegd: je moet projectontwikkelaars niet altijd op hun blauwe ogen geloven en vertrouwen. In het verleden werden er soms impliciet toezeggingen gedaan en dan loop je stuk. Dat moet je aan de voorkant doen. Dus bij Change=: hoe zien de servicekosten eruit? En wat versta je daaronder?’

Hebt u wel voldoende ambtenaren met de juiste kennis in huis, econometrisch en juridisch, om dat op te pakken? Kunnen ze op gelijk niveau dealen met de projectontwikkelaars?

‘Mijn ervaring is dat de collega’s die hier bij wonen zitten een heel ambitieuze club vormt en die heel goed zicht hebben op wat er nodig is.’

Een laatste vraag. Toen uw vader hoorde dat u wethouder wonen zou worden, gaf hij u toen nog een bepaalde opdracht mee?

‘Wat een mooie vraag. Nou (aarzelend), mijn vader was op de hoogte van het proces rondom de Wilhelminawerf. Hij komt zelf uit de bouwwereld en zei tegen mij: Dennis, let daarop jongen! Hij wilde me voor dit soort dingen behoeden.’