Journalist Louis Engelman doet verslag van de wijze waarop vastgoedavonturiers tientallen miljoenen euro's binnensleepten in een nieuw te bouwen Utrechtse wijk: de Merwedekanaalzone.

Door de royale betaling van Greystar aan Marcel Boekhoorn, zoals we gisteren meldden, werd ik nieuwsgierig naar de achtergrond van de Amerikaanse investeerder. Via informatie op het internet bleek me dat we hier niet met een kleine speler in de markt te maken hebben. Miljardeninvesteringen zijn voor dit bedrijf geen uitzondering.

Boekhoorn deed, zag ik, al eerder zaken met Greystar. Met zijn vennootschap ‘Ramphastos’ verkocht hij in 2015 de Campus Diemen Zuid aan de Amerikaan. Dit project, opgezet door Snippe Projecten, Van Wijnen en Ramphastos, was volgens ‘Vastgoedmarkt’ tot dan toe de grootste zelfvoorzienende studentencampus in Nederland. Het complex bestaat uit vijf gebouwen met 939 appartementen (gemiddeld 27 m2 met keuken en badkamer) en 4.650 m2 commerciële ruimte.

Managing director Investments Steven Zeeman van Greystar zegt in dat verhaal: ‘Met een solide Amerikaanse basis en een sterk groeiend platform in het Verenigd Koninkrijk, vergroot Greystar zijn activiteiten verder op het Europese vasteland.’ De focus van zijn bedrijf ligt volgens hem op ‘stedelijke gebieden, gebouw gerelateerde dienstverlening aan bewoners en (commerciële) faciliteiten’.

Ook elders in Amsterdam is de investeerder inmiddels actief. In Holendrecht ontwikkelt het bedrijf drie afzonderlijke woongebouwen voor studenten, jongeren en starters op de woningmarkt. Het gaat daarbij om 1600 appartementen en voorzieningen. De verhuur zal in 2020 beginnen. En in Rotterdam bouwt Greystar langs de Maas een appartementenflat van 24 hoog met 492 suites en 120 appartementen voor studenten en starters.

Afbeeldingen van Greystar op internet.

Greystar Real Estate Partners heeft zijn hoofdkantoor in Charleston, South Carolina. Het bedrijf werd in 1993 in Texas opgericht door Bob Faith, die zei er zijn missie van te willen maken dat de bewoners van zijn huizen daarin ‘belangrijke momenten in hun leven met vrienden en familie kunnen vieren’.

Sindsdien is de onderneming uitgegroeid tot een grote investeerder en is actief in projectmanagement, financiële dienstverlening, bouw en renovatie. De focus ligt daarbij op de ontwikkeling en het beheer van studentenwooneenheden.
Greystar is niet alleen werkzaam op de Amerikaanse markt (480.000 studio’s), maar ook in Latijns Amerika, Azië en Europa (Engeland, Spanje en Nederland).

De transactie van Greystar in de Merwedekanaalzone is ‘financieel klein bier’ als we die vergelijken met de contracten die het bedrijf in de rest van de wereld afsluit.
In augustus van het vorig jaar gingen de Amerikanen in Londen voor 1,5 miljard pond een partnerschap aan met de van oorsprong Duitse verzekeraar/investeerder Allianz en het Canadese PSP Investments voor de realisatie van tienduizend wooneenheden voor studenten in het Verenigd Koninkrijk.

En een maand later werd er voor 1,2 miljard euro een joint venture gesloten met het Amerikaanse Blackstone Real Estate Income Trust. Dit betrof de aankoop van wooneenheden voor 10.500 studenten, verspreid over de universiteiten van Californië, Virginia, Arizona en Colorado. Een grote speler dus.

De ‘kleine’ aankoop in de Merwedekanaalzone is maar een fractie van wat Greystar wereldwijd investeert, maar voor Utrecht is de transactie zeker wel van belang. Dat bleek eind september in elk geval uit de antwoorden van b. en w. op mondelinge vragen van raadsleden. Het college gaf aan dat er duidelijk sprake was van ‘een forse waardevermeerdering’ en dat hiermee de spanning op de markt wordt aangetoond. ‘Het geeft bovendien aan dat wij als gemeente stevig moeten blijven sturen op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen’.

Ter geruststelling voegden b. en w. eraan toe dat ‘de verwerving heeft plaats gevonden na de vaststelling in de raad van de Omgevingsvisie deel 1 en de bijbehorende moties en amendementen, bijvoorbeeld over het aandeel sociale woningbouw’.

Volgens het stadsbestuur neemt Greystar sindsdien ook actief deel aan het eigenarencollectief Merwede. ‘Zij presenteren zich als aanbieder van een totaal woonconcept in diverse categorieën, waaronder starters en jonge gezinnen. Greystar is een belegger, die langjarig bezit houdt en actief beheerder van woningen is. Zij geven aan heel bewust voor Utrecht te hebben gekozen en zich langdurig aan de stad te willen verbinden.’

Zelf heb ik toch de neiging daarin een iets terughoudender standpunt in te nemen. Want de grond in de Merwedekanaalzone is ook gewoon ‘handel’. Dat bleek wel uit de verkoop door Boekhoorn.

Wat ik ook een beetje vreemd vind is de manier van aan- en verkoop. Op het kantoor van notaris Asselbergs in Rotterdam verscheen op 6 juli 2018 namelijk mr. Roos van der Sluis van notariskantoor Houthoff als vertegenwoordiger van zowel Greystar als Boekhoorn. Zij was gevolmachtigd de hele deal in één keer af te ronden, zonder dat de koper en verkoper daarbij aanwezig waren.

En nu wordt het een beetje ingewikkeld. Want Van der Sluis verkocht namens Merwede Real Estate Holding BV de grond en gebouwen van Praxis en Vendex aan een commanditaire vennootschap, de GS Netherlands Merwede C.V. Maar zij deed dat door gebruik te maken van een besloten vennootschap met dezelfde naam. Deze was dan wel weer de beherend vennoot in de C.V. Waarom dat zo gecompliceerd moest gebeuren, snap ik niet.

Bovendien kwam de grond al feitelijk in handen van Greystar, omdat deze maatschappij met weer een andere BV, GS Netherlands Development, voor 46 miljoen euro alle aandelen van Boekhoorns Merwede Real Estate Holding BV overnam. Bij één aankoop waren dus vier firma’s betrokken. Hoe moeilijk kan je het maken.

Hoe dan ook, de Commanditaire Vennootschap werd in de akte als ‘koper’ aangemerkt en is dus wettelijk eigenaar van dit perceel. Nu is het kenmerk van een CV dat deze behalve gewone vennoten ook nog één of meer zogenoemde stille vennoten kent. Die brengen geld in de cv in, maar bemoeien zich niet met de verdere gang van zaken van de onderneming. Ze zijn ook niet rechtstreeks aansprakelijk voor de schulden van de onderneming.
Kijk, dan ben ik weer benieuwd naar wie die stille vennoten zouden kunnen zijn.

Om het nog gecompliceerder te maken: de ‘development bv’ wordt bestuurd door Greystar Netherlands Coöperatief U.A. Die laatste twee letters duiden op ‘met uitsluiting van aansprakelijkheid’. Volgens een ingewijde betekent dit dat de bv in eerste instantie aansprakelijk is als het fout gaat, bijvoorbeeld een faillissement.
Alleen als de curator kan aantonen dat er sprake is geweest van ‘kennelijk onbehoorlijk bestuur’ kunnen ook de bestuursleden verantwoordelijkheid worden gehouden. Maar de ‘leden’ van de coöperatie kunnen niet aansprakelijk worden gesteld. ‘Vergelijk het met Campina. Daar staan de boeren die de melk leveren ook niet financieel garant.’

Morgen deel 4: Verkoop Smart Business Park

Reageren? Klikhier!