Het Rachmaninoffmysterie of hoe je plots een flat voor je deur krijgt

Door Louis Engelman

Een plan voor een torenflat dat uit de lucht komt vallen. Een parkeerterrein, waarop de flat gebouwd zou moeten worden, dat binnen één dag voor bijna een miljoen euro meer wordt verkocht. Een college dat de raad informeert met foutieve gegevens. En betrokkenen die beweren dat alles volgens de regels is verlopen.

Met wantrouwen kijken omwonenden van het Rachmaninoffplantsoen nabij het 24 Oktoberplein naar de ontwikkelingen in hun gebied (zie Google Maps). Is hier sprake van transparant gemeentelijk beleid of worden ze om te tuin geleid? ‘Ik ben eerlijk gezegd verbijsterd’, zegt Irene Sinteur, woordvoerster namens de bewonersgroepen. Nieuws030 dook in de materie.

Hoe het begint

De zaak begint met een persbericht van 23 juni 2021. Daarin kondigt het Utrechtse college aan een intentiedocument te hebben vastgesteld voor de ontwikkeling van ‘Weltevreden’. Het idee daarbij is op het meest zuidelijke deel van het Rachmaninoffplantsoen een 70-meter hoge woonflat te bouwen met ongeveer 140 appartementen. Samen met de nieuwbouw zou het huidige parkeerterrein geheel ondergronds worden aangelegd, met er bovenop vergroening.

Het plan is eind vorig jaar bij de gemeente aangebracht door projectontwikkelaar ‘Mooi Ontwikkelt’ in samenwerking met Rachmaninoffhuis bv, die eerder op deze locatie het voormalig ROVU-kantoor ombouwde tot appartementencomplex en verkocht aan belegger Bouwinvest.

In een brief aan de gemeenteraad van 25 juni stelt het college ‘groen licht te geven’ aan het onderzoek naar de wenselijkheid en haalbaarheid van dit initiatief. Dit tot grote verbazing van de omwonenden, verenigd in het ‘Belangenoverleg Buurt Welgelegen’.

Woordvoerster Irene Sinteur: ‘Onze bewonersparticipatie over de transformatie van het Rachmaninoffhuis leidde in 2018 tot afspraken over vergroening van de parkeerplaats en behoud en uitbreiding van het aangrenzende Hommelbos. Toen in maart 2020 bij oplevering die afspraken niet waren nagekomen, hebben wij veel moeite moeten doen om dat alsnog te bewerkstelligen. En nu het dan eindelijk zo ver is, wordt een plan gepubliceerd voor een woontoren precies in dat gebied. Dan voel je je als bewoners behoorlijk misleid. Dan vraag je je af hoe serieus je genomen wordt.’

Onjuiste informatie

In dat licht is het ook opmerkelijk dat het college de raad onjuiste informatie verstrekt. Zo melden burgemeester en wethouders dat de gemeente indertijd bij de verbouwing van het ROVU-kantoor naar woningen, circa de helft van het parkeerterrein aan Bouwinvest had verkocht. Maar dat blijkt onjuist.

Uit door ons uit het kadaster opgevraagde koopaktes blijkt dat Utrecht op 15 februari 2019 twee percelen grond verkocht aan Rachmaninoffhuis bv, onderdeel van Egeria Real Estate Development, een private equity investeerder ooit opgericht door de Brenninkmeijers van C & A. Deze firma betaalde Utrecht hiervoor 311.868 euro.

De bv hield het stuk parkeerplaats niet lang in bezit, want op 3 juli 2019 ging het voor 1.280.917 euro over naar Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund N.V. Waarmee het parkeerterrein opeens bijna 1 miljoen (969.049 euro) duurder was geworden.

Maar feitelijk vonden de verkopen al plaats op 2 en 3 oktober 2018. In de notariële akte, opgemaakt door het kantoor Houthoff in Rotterdam, wordt vermeld dat de gemeente Utrecht op 2 oktober de grond verkocht aan Rachmaninoff bv op basis van een op 6 maart 2018 gesloten anterieure overeenkomst. Die is geheim en de gemeente wil deze desgevraagd niet openbaar maken.

Precies een dag later, op 3 oktober, sluit Rachmaninoff volgens de verkoopakte een overeenkomst met Bouwinvest dat bereid is bijna één miljoen euro méér te betalen voor hetzelfde terrein. ‘Koper is voornemens’, aldus de notariële akte, ‘het Verkochte te (doen) gebruiken voor het realiseren van minimaal 55 en maximaal 61 niet-openbare parkeerplaatsen.’ Verderop wordt gesteld dat de grond ‘niet mag worden bebouwd, anders dan asfaltering voor de aanleg van een parkeerterrein’. Ondanks dit voorbehoud betaalt Bouwinvest er dus bijna een miljoen euro meer voor. Plannen voor de bouw van een appartementenflat wordt nergens nog genoemd.

Reacties

We hebben deze gegevens voorgelegd aan senior kandidaat-notaris Ernst Loendersloot, die geregeld in de Telegraaf publiceert over zaken aangaande het notariaat. Op basis van de door Nieuws030 aangedragen informatie concludeert hij dat de forse prijsstijging uit de akten niet direct is te verklaren.
Ook Broos Schnetz, ruim dertig jaar belegger in Utrechts vastgoed en medeoprichter van de voormalige politieke partij Leefbaar Utrecht, begrijpt niet waarom er plotseling zoveel meer is betaald. Beiden vragen zich af of de stad niet veel te weinig voor de grond heeft gekregen.

Met de vraag over de opvallende prijsverhoging stappen we naar zowel Rachmaninoffhuis als Bouwinvest. Zij komen met een verrassende verklaring. Bij de verkoop van het verbouwde ROVU-pand heeft Bouwinvest een deel van de koopprijs achtergehouden om zekerheid te hebben dat het parkeerterrein geleverd zou worden. Want op het moment van levering van het voormalige gemeentekantoor was nog niet bekend of in het gebied al dan niet betaald parkeren zou worden ingevoerd. De hogere prijs maakte volgens hen onderdeel uit van de totale koopsom voor het te herontwikkelen kantoor en voor het parkeerterrein dat heringericht zou worden.

We hebben daarom de koopakte van het getransformeerde gebouw er maar eens bij gepakt. Die wordt door de partijen ten overstaan van een notaris van kantoor Houthoff getekend op 3 oktober 2018, een dag na de verkoop van het parkeerterrein van de gemeente aan Rachmaninoffhuis bv. En op dezelfde dag dat deze bv de parkeerplaatsen tegen de verhoogde prijs verkoopt aan Bouwinvest.
Maar nergens wordt in beide aktes maar iets gemeld van een voorbehoud inzake het parkeerterrein. Sterker nog: Bouwinvest heeft, aldus de notaris, de koopprijs van ruim 18 miljoen euro voor het verbouwde stadskantoor voldaan. Net zoals de belegger de 1,2 miljoen voor de parkeerplaats stortte op de zogeheten kwaliteitsrekening van notaris Houthoff.

Dat brengt ons ertoe om de verkoper en koper te vragen of er misschien een onderhandse overeenkomst is gesloten, waarin dit voorbehoud wél is vastgelegd. Maar op dat verzoek komt van de voorlichtster van Bouwinvest een korzelige reactie: ‘Ik heb overleg gehad met een aantal mensen van verschillende onderdelen vanuit onze organisatie en de breed gedragen mening is dat we daar niet aan beginnen’. Bij de bv Rachmaninoffhuis blijft het stil.

Gemeente Utrecht

Nieuws030 wil graag weten wat de gemeente Utrecht van dit alles vindt. Via de voorlichtster van verantwoordelijk wethouder Kees Diepeveen (o.a. grondzaken) krijgen we vanwege het reces van raad en college van die kant ‘een ambtelijke en geen bestuurlijke beantwoording door de projectleider’.

Op de vraag of het college feitelijk de raad verkeerd heeft geïnformeerd door niet te melden dat de grond aan Rachmaninoffhuis bv was verkocht, zegt deze ‘dat het vollediger was geweest om de tussenstap te vermelden’. ‘Maar deze informatie over doorverkoop is minder relevant in het stadium waarin dit initiatief zich met de vaststelling van een intentiedocument bevindt. Met het intentiedocument heeft het college slechts besloten dat het initiatief verder onderzocht mag worden op haalbaarheid.’

De projectleider antwoordt ontkennend op de vraag of de gemeente wist dat de twee percelen een dag na de verkoop voor bijna een miljoen euro werden doorverkocht: ‘Nee, de gemeente is geen directe partij in deze.’ Dit zinnetje wordt daarna nog enkele keren herhaald, onder meer als wordt gevraagd of de wethouder hiervan op de hoogte had moeten zijn en of hij de raad hierover had moeten inlichten.

Ook blijkt de gemeente er niet van op de hoogte te zijn geweest dat de kandidaat-notaris, die voor het college als gevolmachtigde optrad, dezelfde positie vervulde namens Rachmaninoff bv en Bouwinvest. Op de vraag of dit een aanvaardbare constructie is luidt het antwoord: ‘Het komt vaker voor dat één notaris meerdere transacties doet die te maken hebben met hetzelfde project. Voordeel daarvan is dat de betreffende notaris het betreffende project al kent.’

Daaraan wordt desgevraagd toegevoegd dat de gemeente van de verkoop van het parkeerterrein van Rachmaninoffhuis aan Bouwinvest niet op de hoogte was (‘want geen directe partij’). ‘Maar wel dat het parkeerterrein uiteindelijk in eigendom zou komen van Bouwinvest als onderdeel van de totale ontwikkeling van het Rachmaninoffhuis.’

Wat betreft het geldbedrag dat de gemeente voor de parkeerplaatsen heeft ontvangen wordt gezegd dat ‘de verkoopprijs is gebaseerd op een taxatie van een externe partij’. Volgens de projectleider is dat gedaan tegen een ‘marktconforme prijs’. ‘Voor welke prijs een terrein daarna wordt doorverkocht, daarin is de gemeente geen partij.’

(Morgen: ‘Een geur van list en bedrog’)